上海强学区遍地的板块竟然全凉了

　　在上一轮楼市周期中：

　　坐拥上海TOP级公办小学、初中的板块，

　　得益于2020年公民同招政策，

　　让“学区”二字成为领涨板块房价的主要因素。

　　在这一波新行情里，这些曾以 “高姿态”出现的强学区板块，

　　房价经历高幅回撤，以更亲民的姿势，迎接刚需进场。

　　我们研究院统计了2023年上海板块房价较峰值跌幅排行：

　　在TOP20里，有4个学区板块，尤为引人注目。

　　潍坊：较峰值回落28.5%;

　　碧云：较峰值回落26.5%;梅园：较峰值回落20.4%;鞍山：较峰值回落20.2%。

　　这4大板块，曾因学区价值，站在风口起飞;

　　如今学区溢价磨平，只剩地段价，无异于买房附赠学区。

　　它们的出现，以及大力回调，成为失控楼市里最安全的资产。

　　同时，也让更多家长，看到了学区置业的新机会。

　　潍坊王牌：明珠小学!

　　潍坊板块，处于浦东顶级CBD的小陆家嘴-张杨路商圈内，部分属于2035中央活动区规划内，各方面配套都较好。

　　2023年12月，潍坊板块单价跌到8.3万，和塘桥持平。

　　就此，潍坊已经是浦东内环内的价格新洼地。

　　说到潍坊学区，第一反应就是它的王牌——明珠小学。

　　全上海数一数二的小学，独立一档也不夸张。

　　明珠教育风格较为鸡血，课业压力重，正因如此，才能杀出一条血路，无论择校数据还是竞赛实力，全部吊打民办。

　　潍坊的最大短板，就是居住条件恶劣，是传统印象中的老破小聚集地。

　　这里高品质次新小区极少，买房的人大多只为挂学区。

　　无论一二梯队学区，对口无一例外都是老破小，房价回调力度都较大。

　　回撤幅度最大41.3%：

　　对口明珠A+东昌南的泉东小区，在过去2个月里平均成交单价仅7.6万/平，46平1室户，现在350万即可挂户。

　　回撤幅度最小0.7%：

　　对口明珠A+东昌南的开发浦东，为电梯老公房，物业维护较好，外立面保持完好，内部干净整洁，整体居民素质不错。

　　该小区可以兼顾学区+自住需求，67平两房成交价530万，成交人群以刚需族为主，也有置换型，人员流动性较高。

　　此外，对口明珠A，房龄相对较新、居住品质较高、适于自住的小区，还有繁荣昌盛和东欣小区，500万左右即可上车。

　　值得一提的是，潍坊还有一大得天独厚的优势。

　　板块内都是一、二梯队好学校，如果挤不进明珠，二梯队浦师附小、竹园小学也是不错的选择。

　　即使以后真的实行多校划片，也不怕划到差学校去。

　　上海竟有七大不惧多校划片的安全区?

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　　碧云优势：最强九年一贯!

　　碧云板块，处在浦东内环和中环之间，车流量少，地铁9号线蓝天路站在板块内，20分钟可达陆家嘴。

　　作为上海最早一代涉外社区之一，外籍居民比例大，异域风情浓厚。

　　各项配套都较为完善，环境宜人，住宅以大面积豪宅和独栋别墅为主，最新板块均价10.4万。

　　碧云的学区优势在于，拥有浦东最强的九年一贯学区——上海实验东校。

　　浦东优质学区虽多，但整个区内仅有3所二梯队及以上的九年一贯双学区，是同时满足公办保底路线、摇号政策下的定心丸。

　　在2023上海公办初中百强排行中：

　　上海实验东校初中部，全市排第17，浦东排第6，妥妥一梯队。实力强于另2所九年一贯，洋泾菊园和华二前滩。

　　上海实验东校的对口小区，虽然大多楼龄较老，但品质相对出色，适合喜欢闹中取静环境的人居住。

　　比如回撤力度最大的金桥酒店公寓，47平440万就可以实现挂户。

　　另外三个对口小区，总价起步都较高，成交单价都在10万/平左右，最低罗山花苑86平840万。

　　一般情况下冲着浦东一梯队上实东校去的，主力产品还是在老破小。是脱离了刚需属性的。毕竟碧云这里多以别墅为主，没有必要为了上学花几千万买个别墅。顶流老破小学区，还有哪些可以抄底?加我微信私聊

　　梅园风向标：双一梯队学区!

　　梅园板块，地理位置绝佳，西有陆家嘴，南侧有潍坊，东侧是洋泾，北临黄浦江。板块内以居住区为主，办公和商业设施较少，但西部和南侧紧邻小陆家嘴-张杨路商圈，享受CBD辐射，地铁和驾车均可5-10分钟内抵达。即便经历大幅回撤，目前板块单价仍有10.1万。梅园价格高，不光是因为周边发展的红利辐射，板块内为数不少的豪宅，以及2035规划中央活动区的分量，都拉高了调性。

　　当然，梅园房价水涨船高，也有浦东学区风向标一份功劳。

　　福外+建平西，一梯队双学区王炸。

　　小学福外，以英语为特色，相对于明珠不这么鸡血，但成绩依然亮眼。

　　在全上海公办一梯队之中，排名也非常靠前。

　　据家长反馈，民办摇号前，福外每年进入兰生、华育、市北理的学生数量，一直处于全市TOP水准。

　　初中建平西，高中老八大建平中学的直系，每年预录人数能排浦东前三甲，不仅是浦东Top级公办初中，也属于全市一梯队水准。

　　这个王炸学区，被炒的最热时，挂出来就是“秒没”。

　　现在，梅园学区相较于前几年的高位，已经下降很多。

　　回撤幅度最大26.1%：

　　梅园三街坊，是对口福外+建平西最火爆的低总价挂户小区。

　　近两个月成交，最低450万左右即可挂户，回到了三年前的价格。

　　市场好像也嗅到了这股捡漏的气息，近两个月成交量一直位于全上海二手房成交榜TOP50，高居不下。其他对口福外+建平西的梅园二、四、五街坊，挂户也都是在450-550万左右，只是房源量不如梅园三街坊多。梅园一直是XQ房价的风向标，无论大涨还是回撤，只要自身价值在，就能站在时代风口，乘势而起。现在行情下，老破小自身竞争力下降，入手确实是不错的选择。

　　上海一梯队双学区，还有哪些可捡漏?

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　　鞍山底牌：市区最便宜一梯队!

　　鞍山，在杨浦最靠近市区的位置，整个板块都在内环内;

　　整个板块面积不大，却有8、10、18号线三条铁路线横纵贯穿，从这里前往人民广场，仅需15分钟。

　　教育资源，则是整个杨浦最丰富的板块。杨浦最好的三大公办小学，这里占了两个：打一、二师附小;还有民办打一、民办沪东外国语学校也是名声在外;初中昆明中学、铁岭中学;高中杨浦高级中学等学校，都位于鞍山。然而鞍山却是内环的房价洼地，板块均价仅8万。

　　这是因为鞍山的房子太老了，加上海量的在售房源，购房者拿着大刀砍，想出售房东拼命卷价格，价格自然被压得死死的。鞍山板块和潍坊板块调性相似，老破小房价起于学区，目前也被打回原形：

　　回撤幅度最大33.4%：密云小区，300万左右低总价，即可挂户二师附小+铁岭中学的杨浦公办TOP3双学区组合。尽管房价被唱衰塌房，但从12月极短的成交周期来看，依然是香饽饽。

　　此外，12月最新成交中，对口打一的公交新村和鞍山六村，挂户只要180万左右。

　　于是，这里诞生了市区最便宜的一梯队学区，最低173万。200万不到的价格，买不到徐汇静安，但可以在杨浦买一套市区强XQ房，还是很香的。

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