德胜幼升小调剂及房价动荡史

　　德胜的痛苦，是孤单的，是寂寞的，是遥遥无期的。

　　西城教改的雷霆一击，最终全部由德胜独独承受，月坛早已在22年幼升小入学后走出阴霾，具体请参看月坛幼升小调剂及房价动荡史，德胜却还遥遥无期。

　　德胜自打教改后，连续三年，片区内所有小学学位爆满，731后一个不收，而且这种情况预计要持续到24年(25年也许会接受部分731后)。

　　为什么德胜受此重伤?完全是由于他太过耀眼，让各位有追求的家长蜂拥而至。

　　德胜，无论小学、还是初中，几乎全员牛校，就算是坑校，也能生生填平，德胜与海淀毗邻，相对于月坛、金融街来讲，蒸包相当较少，再加上北师大二附中就在德胜片区内，从而孕育出的三帆附中这样的超级中学，对孩子教育有追求的家庭，纷纷奔着德胜而来，从而也使得得逞成为西城最卷的地方。

　　成绩越好，家长越买账，德胜作为西城唯一一个出三环的片区，建设年代相对较晚，楼龄新，塔楼多，密度大，片区内房子多，所以才造成了3年连续出区的“盛况”

　　何所谓学区房，学区房的房价自然与学区息息相关

　　第一年出区：房价当场暴跌100万

　　第二年出区：继续阴跌

　　第三年出区：跌无可跌，很多人开始买入

　　现在德胜成交均价已经突破了14万，像一些着急出售的房子，单价已经直逼11万。

　　现在月坛的成交均价为14.2万，二者持平。

　　不知大家可否记得，在2021年多校政策执行之前，德胜的房价一直比月坛贵1万多

　　咱们再来看其他城区的顶级学区，西城金融街18.8万，东城的安交，楼房均价为15.5万，和平里12.2万，海淀的上地单价是11.8万。

　　虽然德胜的学区一直被压制，但是在现在这种极端市场情况中，德胜的交易量却不低，10月份的成交量为43套，与月坛持平。

　　在月坛VS德胜房价大揭秘中，我们从最近3年，上千条成交数据提炼中得知，德胜与月坛的经典刚需盘规律如下：

　　1、学区被压制的德胜，依然能够跑赢大盘

　　2、从咱们的数据选房系统中可以看到，德胜周边的小西天，学区属性几乎为0，保值能力却不可小觑。

　　3、待德胜学区回归之日起，德胜的房价会回弹的更猛!

　　那么，德胜的改善盘是一个什么样的行情呢，也是如此的起起伏伏吗?

　　阳光丽景是德胜的明星楼盘，之所以能成为神盘，是因为

　　1、学区贼好，不但位于德胜，且是育翔/西师附小双选，使得他进可攻退可守。

　　2、这个品质的楼盘在朝阳，亦庄等无甚亮眼，但是在西城，尤其是长安街以北的老西城，这个房龄，品质，容积率，户型，还是少与之争锋的。其他的豪宅要么临着马路，要么体量小，要么户型差。

　　3、楼盘体量足够大，交易量活跃，可以构成标杆。

　　阳光丽景作为德胜的改善盘，大家只知道其中的130多平的三居，但其实最好的户型是140多的三居，因为这个户型一般诚心卖的，价格不太离谱的，基本都会在几天内卖出，所以链家在售的户型很少有这个户型展示。

　　140+的三居

　　1

　　所在的是阳光丽景的板楼

　　2

　　户型毫无遮挡

　　我们以育翔/西师附小的双选房阳光丽景145以上的三居室为例：

　　从以上成交成交分析中可得出

　　01

　　受最近全市，乃至全国房产低迷的影响，改善房，改善户型已经形成了下跌趋势，这并不是阳光丽景独有的现象;

　　02

　　德胜的改善盘与刚需盘的走势完全不同，多校政策对改善房影响甚微;

　　03

　　德胜的改善楼破妥妥的跑赢刚需楼盘;

　　04

　　稀缺是永恒的，改善楼盘，改善户型长期一直看好。

　　05

　　淡季适合买改善房源，稀缺性是比价格更为重要的因素，稀缺能在旺季带来百万跳涨。

　　06

　　从我们最近陪咱们VIP粉陪买情况看，现在挑到心仪房源的概率大大增加，即使这样的市场，买改善房子，也并不容易，咱们看中的房子(改善往往更看重户型)，业主心理价位非常强势，甚至能够做到一分不让，如果没有得力中介跟踪，好房可能不等上架，就已经出手。

本站(www.100xue.net)部分图文转自网络,刊登本文仅为传播信息之用，绝不代表赞同其观点或担保其真实性。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系(底部邮箱)，我们将及时更正、删除，谢谢