赚钱不易，切莫买错了房！
最近看网上挂牌的二手房非常多，就多看了一些小区的挂牌情况。
这不看不知道，看多了发现一个规律：
什么房子挂牌多，自然价格就上不去;什么房子挂牌少，自然就奇货可居。
规律大抵相同，而不同层次的楼盘，差异又非常大。
01.
总结规律之前，先给大家聊一个历史政策：
“7090政策是国家对房地产进行宏观调控的一个重要政策。7090政策是政府为了保护刚需而推行的一项政策，要求拿到土地的开发商在建设楼盘项目的时候，必须盖90平米以下的房子70%以上。”
这个政策是2008年颁布，从那年开始执行，具体执行了多少年，我没记住。
我们现在市场上挂牌的90平米以下2室户型，大部分就是出自2008-2015年那时候的规划。
所以你看济南市面上很多次新房小区，小区内有大量的90平米以下的两室在售。而当下普通家庭的需求基本起步就是三室，而新建小区也大多规划90-100平米的三室户型，于是那个时代政策之下的大量2室户型，就成了当下“姥姥不疼舅舅不爱”的房源。
我们以此类推，应该明白一个道理，那就是10年之前刚进入济南的市民，的确预算有限，购买力有限，那时候政策是为了照顾刚需，才有了大量的小户型规划。你不能站到现在批评那时候的政策，政策因时而变。
济南发展到现在，我们当下的需求早就从2室起步过渡到3室起步，而之前买2室的人，现在的需求也已经不是三室了，而是四室房子，因为这些人人到中年，上有老下有小，三室只能满足居住的需求，一旦有二胎，四室才是基本，即便没有二胎，一个小小的书房也应该是必备的功能空间。
近5年买3室的刚需客户，再过几年，他们的需求大概率也是四室的功能需求。
02.
大家是不是已经猜到，未来的购房需求了——
普通小区，紧凑四室将会非常畅销。
当然不同的小区因为户型规划占比不同，且户型面积段千差万别，我就说一个大概率的规律，具体我们还需要分析：
1、刚需小区，三室、四室还是会很畅销，但是要控制好购入房源面积。
三室相对紧凑就挺合适，110如果能做到三室两厅两卫，未来流通就不错，130的三室大概率不如110的流通性好，130-145左右的四室相对流通性会不错，刚需小区四室户型没必要超过150，如果旁边一个小区140+四室，你这个小区150+四室，你想想哪个流通性好。
现如今如果哪个刚需盘内规划140-150㎡的三室户型，垃圾!
2、普通改善小区，三室、四室畅销，同样要控制好面积段。
普通改善小区，是大部分购房者的置换归宿，未来这样的小区大量存在，普通改善小区相对大家的购买力没那么“壕强”，户型相对舒适就够了，140-160㎡四室，我认为完全满足居住需求，你弄个160-200㎡的大户型，未来有钱的改善看不上，普通改善买不起，何苦呢?另外这种小区，如果位置好，规划
少量2室
也不是不可以，部分家庭还是想跟老人居住在一个小区内的，老人住两室也够了，可以是4+2的搭配。
普通改善小区，千万不要买超大户型，要不然你会死很惨!
4、
高端改善小区，四室起步比较稳妥。
现如今看很多定位高端的改善盘，起步面积都不小，130起步、150起步很正常。很多人喜欢大三室、很多人喜欢小四室。高端改善盘的购买人群相对比较“壕”一点，就想住的舒服一点，要求面积可能大一些。但是还是要明白一个道理，大部分人还是会将房子出手的，而你出手时买你房子的人，大概率是从普通改善小区置换来的，那么他们的购买力不见得就特别壕，所以
要充分认识到自身小区片区天花板、房源稀缺性，产品力是否值得别人花重金购买，充分认识到小区内各户型占比。所以我认为这种小区150-170的四室会相对流通性更好，如果小区内180-220平米户型占比不高，那相对会成为香饽饽;而如果180-220平米户型占比过高，那流通性就差一点。
当然还要看楼座位置、户型差异、景观轴等因素做进一步判断。
5、真豪宅，无限制。真豪宅在我的定义里面就是整个片区内不可替代的房子，最起码得是前3甲，10-20年内，即使有新楼盘出现，位置、产品、物业等均不能颠覆的房子，才算真豪宅，除了贵，相对普适的好房子……
好位置、真独栋、真洋房、大品牌、好物业，即便房子经过10-20年的老化，业主们凑凑钱换个外立面、管道、电梯的小区……
总结一句话：大部分小区买紧凑三四室就好，尽量别碰超大户型(180以上)，除非你够壕，或者小区够壕。
个人观点，仅供参考。
有问题，周六晚上直播，我们再聊。
作者： 贺小泡 几楼
来源公众号：
几楼
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